В.Д. Рузанова
кандидат юридических наук, доцент Самарского государственного университета
ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
Для выявления сущности права общей долевой собственности традиционно исследуются две основные концепции: концепция идеальной доли и концепция реальной доли1. Анализ норм гл. 16 ГК РФ позволяет заключить, что законодатель построил конструкцию права общей долевой собственности на положениях концепции идеальной доли.
Имущество, находящееся в собственности нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1 ст.244 ГК РФ). При этом имеет место множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество. Право общей долевой собственности на имущество - это право собственности на все имущество как единый объект. Отдельным же собственникам принадлежат лишь доли в этом праве. В то же время участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. В этом случае у собственника сохраняется право собственности на вещь в целом, и дополнительно он приобретает право владения и пользования предоставленной ему частью имущества (п.2 ст.247 ГК РФ). На часть же общего имущества право собственности может возникнуть только в результате прекращения режима общей долевой собственности (например, в связи с разделом общей собственности, а для отдельного ее участника - выделом его доли (ст.252 ГК РФ)).
Таким образом, законодатель четко разграничивает объем правомочий участников общей долевой собственности и порядок их реализации в отношении:
а) общего имущества в целом (п.1 ст.246, п.1 ст.247 ГК РФ); б) части общего имущества, предоставленного во владение и пользование отдельному участнику общей собственности (п.2 ст.247 ГК РФ); в) доли в праве собственности (п.2 ст.246 ГК РФ).
Когда речь идет об общем имуществе в целом, закон предусматривает, что собственники имеют всю совокупность правомочий в отношении этого имущества - правомочия владения, пользования и распоряжения, и осуществляют их только по соглашению между собой.
Участник общей долевой собственности в отношении части предоставленного ему общего имущества обладает только правомочиями владения и пользования, не приобретая при этом права самостоятельного распоряжения.
Относительно же доли в праве общей долевой собственности закон говорит исключительно о правомочии распоряжения. Согласно п.2 ст.246 ГК РФ собственник доли вправе распорядиться ею по своему усмотрению с соблюдением установленных ст. 250 ГК РФ правил о преимущественном праве покупки. При этом вовсе не требуется согласия других участников, а также предварительного выдела имущества, приходящегося на эту долю, поскольку предметом соответствующей сделки будет отчуждение именно доли как имущественного права. Распоряжение долей может осуществляться в различных формах (продажа, дарение, завещание, залог и т.д.). Но в любом случае распоряжение долей в праве собственности в отличие от распоряжения имуществом всегда влечет (или может повлечь в будущем - например, при залоге) ее отчуждение и, следовательно, замену одного субъекта права общей долевой собственности другим.
В современных условиях особую актуальность приобрел вопрос о применении легальной конструкции права общей долевой собственности к такому объекту права собственности, как жилое помещение Понятие «жилое помещение» имеет широкое значение и включает в себя жилой дом, квартиру, комнату. Жилые помещения могут выступать объектами различных прав. Когда речь идет о договоре найма (коммерческого или социального), то трудностей с определением предмета договора не возникает: это любое изолированное жилое помещение (в т.ч. и комната). Применительно же к праву собственности и в теории и на практике возникает вопрос о степени «дробления» жилого помещения как объекта указанного права. Например, может ли быть комната в квартире самостоятельным объектом права собственности? Значимость данной проблемы рельефно обозначилась в связи с процессом приватизации квартир и особенно с возможностью приватизации комнат в коммунальных квартирах.
Практика оформления и государственной регистрации прав на недвижимость пошла по двум основным направлениям: в одних случаях регистрируется право собственности на комнату, в других - право общей долевой собственности на всю квартиру целиком. В результате указанных действий возникают два совершенно различных правовых режима жилых помещений. Так, владение, пользование и распоряжение квартирой, находящейся в общей долевой собственности, может осуществляться только по соглашению всех собственников; при возмездном отчуждении доли необходимо соблюдение преимущественного права покупки и т.д. Серьезная практическая проблема заключается в том, что комнатой, закрепленной в пользование за одним из собственников квартиры, последний не имеет права самостоятельно распоряжаться, в частности сдавать внаем.
Собственник же отдельной комнаты наряду с правом собственности на комнату приобретает и право общей долевой собственности (по аналогии с правовым режимом общего имущества в многоквартирном доме) на места общего пользования в квартире. Сама комната, в свою очередь, может находиться в общей долевой или совместной собственности. Таким образом, в целом на квартиру образуется сложное сочетание различных видов права собственности (как бы право внутри права). Существенно различаются между собой и сделки, совершаемые собственниками. Так, предметом договора купли-продажи комнаты будет недвижимость, а предметом купли-продажи доли - имущественное право и т.д.
Верховный Суд РФ занял отрицательную позицию по вопросу о возможности передачи отдельной комнаты в собственность, указав, что выдел участнику общей собственности на приватизированную квартиру принадлежащей доли допустим, если имеется техническая возможность передачи ему изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"»). При существующих планировках приватизированных квартир такой выдел (раздел) практически невозможен. Однако в настоящее время законодательство практически признало комнату в коммунальной квартире в качестве самостоятельного объекта права собственности (ст. 3 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. Федерального закона РФ от 20 мая 2002 г.).
Рассмотренная проблема не может быть сведена только к вопросу правовой формы. Это в большей мере проблема соответствия формы и содержания. Правовой режим жилых домов (квартир) в период социализма вполне соответствовал структуре жилищного фонда. Договор найма, заключаемый на основе ордера, максимально обеспечивал интересы граждан. Право же частной собственности не может быть полноценно реализовано в условиях «хрущевки» или «коммуналки», оно предполагает совершенно другой тип жилых помещений. Именно несоответствие между правовой формой (правом частной собственности) и содержанием (социалистическим типом жилых помещений) является истинной причиной значительных трудностей, возникающих при реализации права собственности на жилые помещения. Как представляется, сложившаяся ситуация требует создания «временных» правовых моделей, которые позволили бы собственникам беспрепятственно реализовывать принадлежащие им права.